Деловой бранч «Реального времени»: «Первые десять лет ОКН — «черный лебедь». Потом — «белый слон»

Работа с объектом культурного наследия — задача для сильных не только духом, но и кошельком. По крайней мере, так считают эксперты, собравшиеся на бранч «Реального времени», чтобы обсудить аспекты девелоперского бизнеса в исторических локациях. Обременения и ограничения, охранный статус, затянутые сроки согласования, огромные вложения — все это откладывает получение прибыли порой на десятилетия. Работать с ними может себе позволить только девелопер, имеющий «запас прочности» и не рассчитывающий на то, что вложения скоро вернутся. С другой стороны, подобные объекты и земля под ними в последующем будут только дорожать, так что впоследствии отдача может оказаться существенной. В чем главные «боли» инвесторов, есть ли удачные примеры и когда ОКН — чисто теоретически — может начать приносить доход — в первой части репортажа со встречи.

«На каком-то этапе ОКН — «белый слон», а с какого-то этапа — уже бизнес, приносящий отдачу»

Вопросы привлечения инвесторов на объекты культурного наследия и проблемы работы в исторических локациях обсудили гости делового бранча, который провело «Реальное время». Универсального ответа на вопрос о том, что такое объект культурного наследия, с точки зрения девелопера, — «белый слон» или прибыльный бизнес, быть не может. Все зависит от самого объекта, степени его сохранности, предметов охраны, локации и ряда других факторов. Причем в Татарстане работа в каждом подобном случае идет в ручном режиме. Девелоперы-практики, работающие с историческими локациями, представители рынка недвижимости, экспертного сообщества и органов государственного регулирования сошлись в главном: проблеме не хватает освещения, историческим объектам — популяризации, а практикам сферы — доработанных норм регулирования. Гости сошлись и во мнении о том, что работать с историческими объектами может только подготовленный девелопер, который может себе позволить расстаться с вложенными средствами надолго (зато потом с большой вероятностью получит сверхдивиденды).

Удачные примеры, безусловно, есть. Так, генеральный директор ГК ASG Invest Роберт Хайруллин напомнил о том, что его компания работает в историческом центре Казани уже второй десяток лет. Еще на этапе подготовки к Универсиаде были взяты в работу тридцать объектов, больше половины которых носят статус ОКН, а остальные — объекты, формирующие историческую среду. Главным в организации этой работы был комплексный, системный подход. На первом этапе сохраняли конструктив, вели противоаварийные работы и приводили в порядок фасады. «Ограняли» каждый из «алмазов» потом, когда предметно искали каждому зданию концепцию и доводили до блеска.

В качестве примера Роберт Хайруллин привел Дом приемов на Карла Маркса, разместившийся в двух исторических особняках. Уже идет его коммерческое использование.

— На каком-то этапе ОКН — «белый слон», не приносящий ничего, требующий больших вложений и хлопот. А с какого-то этапа это уже бизнес, который приносит отдачу, — резюмирует гендиректор ASG Invest. — Что касается нас, то на наших тридцати объектах разные ситуации. В одних сохранились только стены, а другие были в хорошем состоянии. И мы считаем «на круг». То есть в каком-то отдельном здании экономики, может быть, никакой и нет — оно не окупится никогда. Зато соседнее даст прибыль с лихвой, за которой будут компенсированы все траты.

«Многие участки мы покупали у собственников, которые не могли пройти согласование, устали»

Еще один удачный пример — казанский застройщик «Тэкоресурс». Компания работает не с ОКН, но с ЦГФО (ценными градоформирующими объектами). Ей принадлежит ряд участков в историческом ядре Казани, на которых приходится очень аккуратно и с множеством охранных ограничений вести работу. Так, например, филигранно был вписан в историческую среду ЖК «Капри» на улице Горького — застройщик воссоздал по оригинальным чертежам старинный особняк. Но самый, пожалуй, известный сейчас его участок находится на улице Хади Атласи, в «заповеднике деревянного зодчества». Здесь стоял старинный деревянный особняк, который компания решила восстановить, а за ним, в глубине, построить малоэтажный жилой комплекс.

Помощник раиса Татарстана Олеся Балтусова отмечает, что деревянный дом на Хади Атласи представлял собой ветхий, расселенный давно и заброшенный деревянный дом. Если бы девелопер «заморочился» и предпринял определенные усилия, он мог бы на его месте выстроить новый ЖК. Но его доброй волей было пойти длинным путем, воссоздавая дом, порой входя в противоречие с собственной экономикой.

Генеральный директор компании Руслан Ковалев объясняет:

— Мы много строим в окружении памятников архитектуры: на Щапова, на Горького, на Марджани, на Муштари — словом, внутри казанского ядра. Многие участки мы покупали у тех собственников, которые не могли пройти согласование, устали. Но я согласен с коллегой: при системном подходе исторический объект принесет значительные дивиденды. Хотя и сложностей и в нашем случае достаточно — и археологические, и геотехнологические вопросы, и правильный выбор архитектора, которому доверяет культурное сообщество. Сегодня застройщику тяжело выделиться, все повторяют практики друг за другом. А живописные особняки в центре, которые невозможно повторить, могут стать уникальным торговым предложением.

При системном подходе исторический объект принесет значительные дивиденды. Хотя и сложностей и в нашем случае достаточно — и археологические, и геотехнологические вопросы, и правильный выбор архитектора

Тезис о том, что спрос на исторические объекты есть и он устойчив, подтверждает Анастасия Гизатова, эксперт по недвижимости, руководитель АН «Счастливый дом». Однако она, рассуждая о перспективах развития таких территорий, сначала приводит обескураживающую метафору: ОКН — даже не «белый слон». На первом этапе работы с ним это целая стая «черных лебедей»!

— Финансовая модель, как правило, не оправдывается с самого начала, когда начинается работа. Я считаю, что первые десять лет ОКН — «черный лебедь», потом — «белый слон». Но я предлагаю смотреть на очень долгосрочную перспективу. А в ней объекты в историческом центре более устойчивые. Если проанализировать все работы футурологов, которые говорят о затоваривании рынка, об изменении границ города, о демографической ситуации, то мы понимаем, что эти объекты как раз наиболее ликвидные, наиболее устойчивые, которые впоследствии будут только дорожать, — говорит Анастасия.

Она делит покупателей участков с историческими зданиями на два типа. Первые не знают, во что ввязываются. Вторые четко понимают, что для них это сейчас исключительно имиджевая история, и отрицательный финансовый результат в разрезе десяти лет их не пугает.

Неудобное соседство и запрос на «сверхпремиум»

Идею об уникальном торговом предложении повторяет и Наиль Галеев, генеральный директор ГК «СМУ-88». Сейчас группа компаний работает над своим первым ОКН — восстанавливает корпус фабрично-торгового товарищества «Братья Крестовниковы» на берегу Кабана. Двухэтажное здание 1853 года постройки чуть не погибло в пожаре в 2017 году. Проект уже разработан и даже согласован, в феврале начались работы по восстановлению и приспособлению здания.

— К тому, чтобы работать с объектами культурного наследия, надо прийти. Это может себе позволить только девелопер, имеющий запас прочности. На данный момент, думаю, это в большей степени не коммерческие, а имиджевые объекты, в которых мы реализуем свое стремление вносить вклад в развитие городской среды. Нам интересно сделать уникальный, штучный проект, который будет заметно выделяться. Именно поэтому мы привлекли к своему дебюту в возрождении ОКН талантливого московского архитектора — Рубена Аракеляна. Понимаем, что это будет довольно дорого, но Казань уже пришла к тому, что здесь есть запрос: «Хочу жить в памятнике, вплести свою жизнь в историю места, историю города». Но с финансовой точки зрения в ближайшие годы это точно не история о доходах, — говорит Наиль Галеев.

В корпусе завода Крестовниковых на ул. Тукая, 113 запроектирован комплекс апартаментов по принципу «здание в здании» с общественными пространствами на первом этаже и стеклянной кровлей. А пока здесь только четыре стены и некоторые артефакты внутри них (ряд из них ляжет в основу музея под открытым небом, который будет здесь открыт для всех желающих). Но здесь девелопер упирается еще в одну распространенную проблему: соседство.

На данный момент, думаю, это в большей степени не коммерческие, а имиджевые объекты, в которых мы реализуем свое стремление вносить вклад в развитие городской среды

Не секрет, что район Закабанья развивается пока спорадически. Вокруг завода Крестовниковых — «развивающаяся территория» во всей красе: заброшенные гаражи, трущобы, ветхие постройки. Некоторые собственники за своими участками не ухаживают, и чтобы соблюсти противопожарные нормы, развитием окружающей территории приходится заниматься ГК СМУ-88 за свой счет. Олеся Балтусова напоминает: у Старо-Татарской слободы есть разработанная концепция развития, мастер-план. Просто в силу разных обстоятельств так, что выполнение этого мастер-плана легло на плечи инвестора.

— Мы всю свою территорию соединяем с мастер-планом города, с развитием Закабанья. Улица Марджани понемногу начала оживать, но наш комплекс стоит в конце улицы. В середине началась реконструкция завода Петцольда, но между нами и им, к сожалению, пока пропасть. Мы бы хотели, чтобы при помощи республики удалось привести инвесторов сюда. Если жизнь запускать — всем вместе это делать проще, чем по кусочку в одиночку развивать территории! — призывал Наиль Галеев к совместной работе.

Такие истории с неудобным соседством или с неразвитой инфраструктурой не редкость при работе с историческими зданиями. Особенно когда речь идет о развитии целых районов. Например, Олеся Балтусова рассказывает о центре Чистополя, где инвестор взял в работу исторический объект — особняк прямо на берегу Камы, на улице Бутлерова. Но остановил реставрацию, аргументируя это тем, что случайный турист даже не дойдет до этого дома. Основная «туристическая тропа» идет по параллельной улице, а значит, шансов прославиться у его особняка немного. Во избежание таких ситуаций стоит создавать смыслы, приводить людей к историческим памятникам, но этим нужно заниматься сообща. Это как раз та самая ситуация, когда один в поле не воин.

В эту же «копилку» окружения — история с коммуникациями: мало какой инвестор соблазнится объектом культурного наследия, отрезанным от воды, газа, электричества и канализации. Это отлично понимают, к примеру, в Зеленодольске. Главный архитектор Зеленодольска Дамир Шакиров рассказывает про знаменитый район «Полукамушки»:

— Мы развиваем эту территорию, в том числе и за счет города. Готовим здания к продаже. В этом году подали заявку на Всероссийский конкурс по созданию комфортной городской среды, чтобы выиграть финансирование на благоустройство этой территории. Идем навстречу с сетями, с инфраструктурой — чтобы эти дома покупались.

Кстати, в Зеленодольске это приносит успехи: если раньше участок с историческим домом в «Полукамушках» продавался за 600 тысяч рублей, то на последних торгах аналогичный лот ушел за 3,8 миллиона (причем надо еще понимать, сколько вложит инвестор в объект, чтобы и к использованию его приспособить, и охранный статус не нарушить).

Как поссорились доступная среда и охранный статус

Конечно же, работа на исторических объектах связана с множеством сложностей. Главным вопросом, возникавшим во время работы с историческими объектами у ASG Invest, Роберт Хайруллин называет согласование проекта. Стадия его подготовки — самая долгая во всей работе. Согласовывать приходится каждый шаг, причем не по одному разу.

— Очень редка ситуация, когда у нас есть разрешение на работы, а мы не инвестируем. Как только мы разрешение получаем — для нас это праздник и уникальная ситуация, ведь не секрет, что работа с ОКН — очень зарегламентированная сфера, — рассказывает Роберт Хайруллин. — Нюансов может быть много, и они сильно затягивают время работы над проектами. На стадии проведения работ и их приемки взаимодействие с охранным ведомством продолжается. ОКН сразу ограничен всеми вводными, которые есть на объекте. Это, например, планировки, предметы охраны, которые должны быть сохранены. При этом здание надо приспособить к современным условиям. Возникает масса головной боли: как встроить коммуникации, системы отопления и вентиляции, а может быть, и лифт в объект, не противореча его охранному статусу. Нюансов множество, и по каждому надо находить компромисс и решение.

Зачастую соблюдение охранных обязательств входит в противоречие с современными требованиями и нормами. К примеру, порой бывает физически невозможно вписать в объемы старинных зданий вытяжку, вентиляцию, системы пожарной безопасности, соответствующие нормам.

— И пока это не будет пересмотрено, многие памятники так и будут стоять без реставрации, — констатирует Наиль Галеев.

— Или, к примеру, доступная среда: тот же лифт в историческом объекте согласовать зачастую бывает непросто. Но ведь это вопрос доступной среды, особенно обостряющийся, если речь идет об организации внутри объекта, к примеру, музея, — объясняет Роберт Хайруллин.

Возникает масса головной боли: как встроить коммуникации, системы отопления и вентиляции, а может быть, и лифт в объект, не противореча его охранному статусу

«Любое хорошее дело можно загубить несколькими совещаниями»

Эксперт историко-культурной экспертизы, доцент КГАСУ Марина Вилкова объясняет: все зависит и от экстерьера здания (например, шахта лифта не должна выходить на крышу, чтобы не нарушить облик здания), и от того, какие есть охранные ограничения внутри объекта. К примеру, в реконструируемом корпусе завода Крестовниковых внутри здания практически ничего не осталось — и это, как ни парадоксально, сильно облегчает работу с внутренним наполнением. А вот если в здании остаются этажи, перекрытия, лестницы, коммуникации, которые могут входить в число предметов охраны, то возникают серьезные головоломки.

— Установка лифта может повлечь за собой реконструкцию объекта, — объясняет Марина Вилкова. — Но в отношении ОКН нет понятия «реконструкция»! Есть понятие «приспособление с факторами влияния, оказывающими воздействие на конструктивные элементы здания». Как только вы до этого доходите — сразу же отправляетесь на госэкспертизу, на стройнадзор. Весь объект вы будете делать по новым нормативам. Вам нужно сохранить предмет охраны при интеграции всех современных нормативов. Тут и ширина коридоров, и лестницы (а они в старинных особняках, как правило, вообще не соответствуют современным противопожарным требованиям). Если вернуться к лифту, то надо понимать: шахта и сам лифт — это еще не все. Это еще и огромное количество коммуникаций, которые к нему идут. Куда их вкладывать? Инвестору приходится поочередно отказываться от разных решений, ведь он не сможет их защитить и реализовать.

Эксперт объясняет, как ищут компенсирующие меры к тому, чего не хватает: к примеру, если лестница слишком узкая для эвакуации — нужна система пожаротушения. Но она не всегда возможна, потому что не хватает высоты и коммуникаций. И так далее. До получения итогового проекта на каждом шагу возникают головоломки. Нужно придумать, как их решать. Каждая строчка проекта должна совмещаться со всеми остальными, это очень сложная работа.

— Люди берутся за проект на энтузиазме. Но еще до того, как приступать к работе над зданием, они выдыхаются от всех этих согласований, препятствий, совещаний. Любое хорошее дело можно загубить несколькими совещаниями! Устают все: и мы, и проектировщики, и собственники. Чтобы этого не происходило, нужно слышать друг друга. Должны быть не только кнуты, но и пряники! — с жаром говорила Марина Вилкова.

Должен быть баланс между приспособлением, соблюдением СНиП и удовлетворением требований инвестора. Это три слона, на которых держится любой проект

Еще одна сложность — отсутствие отдельных норм проектирования для ОКН с точки зрения СНиП. Есть отдельный федеральный закон, есть охранные акты и регламенты, ограничивающие работу с ОКН. Но нет норм, по которым нужно проводить проектирование старинных памятников архитектуры и приводить их к современным требованиям.

— Должен быть баланс между приспособлением, соблюдением СНиП и удовлетворением требований инвестора. Это три слона, на которых держится любой проект. И если это достигается — посредством договоренностей с надзорными органами, нахождением компромиссов, и в то же время удовлетворяются требования заказчика — это и есть тот самый баланс. Тот самый инвестиционный проект, который может существовать и приносить доход. Когда мы делали Шамовскую больницу, надежды ни у кого не было. Там были колоссальные вливания денег. Укрепляющие сооружения — такие, каких в Казани вообще нигде еще не было. Подпорная стенка глубиной в 40 метров! Очень сложный проект с точки зрения конструктива. Но сейчас спросите у этого инвестора, отказался ли бы он от этого проекта? Никто не скажет, что нет. Они очень довольны тем, что получилось, — заключает эксперт.

Инвестирование в ОКН в Татарстане — процессы, которые проходят большей частью в формате ручного управления. Казань уже прошла огромный путь, на ее карте культурного наследия уже почти не осталось «белых пятен». Зато остальная республика — сплошная терра инкогнита для инвестора в ОКН. Старинные усадьбы и часовни разрушаются, но передать их даже заинтересованным инвесторам республика не всегда может: в документах беспорядок, земли отведены через пень-колоду, кругом нарушения. Впрочем, интерес инвесторов, кажется, заканчивается ровно на административных границах Казани. Как пробудить его? Как наладить конструктивный диалог между защитниками ОКН и инвесторами? Где тот тонкий баланс, в котором и объект сохранен, и деньги инвестору возвращаются, и все законы соблюдены?

«Опыт Татарстана — опыт ручного управления»

Как рассказывает помощник раиса РТ Олеся Балтусова, над тем, как привлечь инвесторов на объекты ОКН, работает сейчас вся система законодательной и государственной власти. Ведь президент России Владимир Путин неоднократно акцентировал на этом внимание, дал соответствующие поручения структурам на всех уровнях. В министерствах и в ведомствах, в ассоциациях охраны памятников и в экспертных сообществах, даже в знаменитой «Вышке» — НИУ ВШЭ, думают над моделью этой работы и над уменьшением административных барьеров.

— Разными группами разрабатывается так называемая «Модель государственно-частного партнерства на объектах культурного наследия». Но есть теория, а есть практика. Все зависит от людей — от проектировщиков, экспертов по наследию, от профессионализма застройщиков, подрядчиков, которые работают на объекте. Мы в Татарстане прошли большой путь, и к нам нередко приходят запросы от разных структур на то, чтобы поделиться опытом, или принять участие в их работе. Мы не отказываем, но предупреждаем: наш опыт — это опыт ручного управления! Его сложно систематизировать, облечь в какую-то регламентную форму, — говорит Олеся Балтусова.

Помощник раиса Татарстана вспоминает, что первую конференцию по ГЧП в ОКН провела как раз ГК ASG в 2013 году. Есть опыт привлечения инвесторов к историческим памятникам и у Агентства инвестиционного развития РТ. Самый яркий пример — Шамовская больница (ныне отель Kazan Palace byTasigo) с ее долгим путем смены инвестора, разработки проекта и его титанически сложного воплощения. Республика уже умеет делать многое, есть работающие формы сотрудничества с инвесторами. Но все зависит от объекта и от того, какого хочется привлечь инвестора. Татарстан «специализируется» на ручном управлении — только так получается действительно решать проблемы инвесторов. Потому что все объекты разные, штучные, и везде нужны разные решения.

Мы не отказываем, но предупреждаем: наш опыт — это опыт ручного управления! Его сложно систематизировать, облечь в какую-то регламентную форму

Сейчас в Татарстане набирает силу тренд на системное развитие агломераций и сохранение культурного наследия. Роберт Хайруллин, генеральный директор ГК ASG Invest, рассказывает:

— Сегодняшний тренд — развитие агломераций и сохранение культурного наследия, все в комплексе. В развитие агломераций закладывается основной принцип: уже нельзя вырывать ОКН из контекста. Должно быть все в балансе. Поэтому и в работе с ОКН речь уже идет не только о восстановлении самого объекта, но и о границах поселения, установлении правил и регламентов работы в этих границах. Даже нынешний II Международный форум «Ребус», который пройдет 14-15 ноября в Казани, пройдет под главной темой: «Развитие агломераций» со специальной сессией о культурном наследии.

«Находим решения, которые устроят и реставрационное сообщество, и инвесторов»

Дамир Шакиров, главный архитектор Зеленодольска, рассказал о том, как находили инвесторов домам в историческом районе «Полукамушки». Это достопримечательное место, историческое ядро города. В «Полукамушках» жила инженерная элита города. И сейчас на эти дома ищут владельцев, которые сохранят их. Город, со своей стороны, помогает инвесторам в вопросах благоустройства и с прокладкой сетей. Архитектор объясняет, что старается идти навстречу инвесторам и максимально облегчить им работу (ровно до тех пор, на которые распространяются рамки закона в каждом конкретном случае). Например, в приказе Минкульта написано, что материал второго этажа — дерево. Бревно, в свою очередь, может быть разное: оцилиндрованное или рубленное.

— И тут мы можем пойти навстречу, — приводит пример Дамир Шакиров. — Мы стараемся максимально облегчить работу инвесторам. У меня в команде есть архитектор-реставратор, и она очень активно контролирует все процессы. Мы находим общие решения, которые устроят и архитектурно-реставрационное сообщество, и инвесторов.

Справедливости ради, подход работает: все лоты в «Полукамушках» распроданы, кроме трех домов, которые остаются за администрацией города. Если придет инвестор с интересным проектом, власти Зеленодольска рассмотрят продажу одного из них.

— Я очень завидую Казани, что у вас есть такие инвесторы, которые готовы бережно восстанавливать объекты и вкладываться в них! — говорит главный архитектор Зеленодольска. — У нас находятся инвесторы, которые пытаются реализовать проекты, не соответствующие приказам и нормативам. Например, по правилам нужно использовать в реставрации дерево, а они делают проект с кирпичом. Или предлагают: «А давайте я просто пристрою к этому зданию новое, мне так проще будет работать». Хотя есть предмет охраны, и в нем все четко прописано. Поэтому мы внимательно и индивидуально прорабатываем каждый проект, чтобы окончательный вариант подходил всем участникам проекта восстановления исторического квартала.

У нас находятся инвесторы, которые пытаются реализовать проекты, не соответствующие приказам и нормативам

Роберт Хайруллин заметил, что каждому объекту свое время. Приход больших инвесторов в те же «Полукамушки», по его мнению, не за горами — развитие придет параллельно с развитием проекта «Большой Зеленодольск».

«Кому интересно реставрировать часовню на берегу или заброшенную усадьбу?»

Казань, по словам Олеси Балтусовой, свой путь поиска инвесторов уже прошла, сюда хотят вкладываться на долгосрочную перспективу. Сегодня взоры защитников культурного наследия с тревогой обращены за пределы столицы, в районы республики. Там множество объектов тихо разрушаются, дожидаясь своего спасателя.

— Например, в Зеленодольском районе столько этого наследия, которое лежит, никому не нужное! Как к нему привлечь инвестора? Кому интересно реставрировать часовню Щусева на берегу Волги или какую-нибудь заброшенную усадьбу? С усадьбами есть множество вопросов, даже если находится энтузиаст. Мы их не можем передать инвестору, потому что, например, не отмежеван участок. Нет сетей. Здание вросло в землю. Или здание является памятником, но на него не сформирован пакет документов, — рассказывает помощник раиса РТ.

Документальные и бюрократические вопросы становятся камнем преткновения, даже если находится инвестор, готовый рискнуть и вложиться в восстановление объекта со сложной логистикой (по отношению к Казани) и совершенно неочевидными перспективами. Олеся Балтусова приводит грустные примеры:

— Когда возникает интерес к какому-то заброшенному объекту, районная власть начинает пытаться собрать документы. Но сами не справляются, приходится задействовать министерства и ведомства. Это длинный путь, земельные вопросы решаются годами. И, к сожалению, примерно с десяток наших заброшенных усадеб до сих пор в руинах. Например, усадьба Паулуччи в Верхнеуслонском районе. Или усадьба князя Гагарина в Камско-Устьинском районе — уже 10 лет мы пытаемся ее вручить хорошему человеку на реставрацию. Но с землей были такие проблемы! Шли суды, уточняли границы, изымали незаконно отведенный участок… Потом внезапно выяснилось, что права на эту землю одного учреждения, которые возникли еще в советское время, не были прекращены. Это учреждение свои права предъявило — ровно в тот самый момент, когда появился инвестор. Мы писали в Москву, Марату Хуснуллину, задействовали множество рычагов и с огромными усилиями получили эту усадьбу назад. Теперь она снова в муниципальной собственности и будет передана инвестору.

Таких усадеб, по словам Олеси Балтусовой, по всему Татарстану десятки. Например, пропадают красивые объекты в Пестречинском районе, но привлечь туда инвестора нереально: кто и зачем туда поедет? Для районных властей разобраться в этих вопросах «нереально сложно».

Роберт Хайруллин привел контрпример: ASG Invest приняла активное участие в проекте восстановления исторических усадеб «Усадьбы Подмосковья». Инвестор получает усадьбу, на собственные средства ее восстанавливает, соблюдая определенные инвестиционные условия, а после ввода в эксплуатацию и приемки работ получает ее в долгосрочную аренду на 49 лет с арендной платой 1 рубль.

В рамках этой программы компания отреставрировала две усадьбы, которые сегодня приносят доход. В Усадьбе Аигиных в Талицах, которые являются «воротами» в Сергиев Посад, идет активная экскурсионная деятельность и снимаются исторические фильмы: план съемок на ближайший год расписан по часам. Дело в том, что компания не только реставрировала экстерьер, но и наполнила интерьер историческими вещами, воссоздала аутентичную обстановку прошлых веков. Так что декораций киношникам можно не везти — уже все готово. Усадьба «Гусева Полоса» фактически является визитной карточкой Сколково и сегодня используется в представительских целях. Словом, и загородной усадьбе можно найти применение — главное, придумать как.

«Должна быть системная популяризация этих объектов»

Привлечь инвесторов к восстановлению объектов за пределами Казани, по единодушному мнению собравшихся, можно только при условии массированного просвещения общественности. Популяризация исторического наследия — важная составляющая, которой почему-то уделяется меньше всего внимания. На это делают особенный упор и Руслан Ковалев, и Роберт Хайруллин, и Олеся Балтусова.

Есть и психологические казусы. Генеральный директор ГК ASG Invest рассказывает забавный факт: когда в 2013 году его компания заходила на объект, был мощный пиар, кампания в СМИ, появились заметные баннеры ASG.

— И тогда в определенных кругах бытовало мнение: «Ага! Раз Семин этим занялся — значит, это выгодно!». И я видел, как, руководствуясь этим мнением, тоже покупались особняки по соседству. В свою очередь, они, как лидеры движения, тоже кого-то подтягивали, — рассказывает Роберт Хайруллин.

Прямо сейчас стоит большая проблема с поиском инвесторов в Чистополь, это широко обсуждаемый вопрос. Из исторического центра города расселены жильцы исторических домов, дома стоят пустые, но охотников с ними работать почему-то не находится. Олеся Балтусова задается вопросом: что делать? Как привлечь инвесторов? Ее собеседники уверены, что решить проблему можно систематическим просвещением. Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова напоминает, как в свое время восстанавливали Плес в Ивановской области (который берут за образец создатели культурной концепции центра Чистополя): в свое время туда зашли сразу несколько крупных инвесторов. Один, даже большой, по мнению эксперта, может не вытянуть проект такого объема.

А вот главный архитектор Зеленодольска Дамир Шакиров уверен в большой роли личности:

— Может быть, первый сильный инвестор, с идеей, привлечет туда внимание и станет «батарейкой»? Всегда дело в одном человеке! Один идейный деятель может перевернуть всю игру, его энергия может поменять все!

Когда оживут Мергасовский дом, Александровский пассаж и улица Хади Атласи?

В Казани есть еще несколько культовых, знаковых объектов, которые по-прежнему находятся «в подвешенном» состоянии. Таков, например, Мергасовский дом — его только в этом году удалось, наконец, окончательно расселить, и сейчас формируется комплект документов для передачи его инвестору. Александровский пассаж находится в собственности у владельцев из Санкт-Петербурга, которые сейчас банкротятся. Пассаж то включается в банкротную массу и выставляется на аукцион, то снимается с торгов.

— Мы не знаем, как поведет себя дальше собственник. Все это продолжается уже много лет, но Пассаж хотя бы законсервирован! У него не течет крыша, теплый контур закрыт, укреплен фундамент со стороны Черного озера, — вздыхает Олеся Балтусова.

Пропадает усадьба на Подлужной, 49, которую никак не удается изъять для восстановления. Она находится в известных частных руках, намекает Балтусова. И чтобы она в этих руках и осталась, собственник предпринимает усилия: например, раз за разом заключает договоры на дополнительные обследования с проектировщиками. Все это небыстрые дела, которые позволяют тянуть время годами.

Беспокоит защитников культурного наследия территория на улице Нариманова, район железнодорожного вокзала, где оживление идет очень медленно. На данной территории рассматривается комплексная концепция развития территорий Забулачья, предусматривающая низковысотную застройку с сохранением исторического облика. Эксперты уверены: сейчас «золотая миля» Казани продолжается в сторону Забулачья, туда медленно, но верно приходит интерес инвесторов, заходят и девелоперы с жилыми комплексами.

— И еще хочу упомянуть улицу Хади Атласи, — продолжила Олеся Балтусова. — Это улица из десяти деревянных домов, музей деревянного зодчества под открытым небом, там жили профессора и художники. Один утраченный дом воссоздает компания Руслана Ковалева, а в остальных еще частично живут люди. Некоторые девелоперы выкупают их квартиры и начинают приносить страшные примеры застройки, от которых мы на градсоветах приходим в ужас. Некоторые из таких домов — ЦГФО, некоторые — ОКН. А у некоторых вовсе никакого статуса нет. К этой территории нужно относиться бережно. Нельзя ее уплотнять и ставить там за домами, на огородах многоэтажки, а небольшие дома — не тот объем, который интересует обычно «хищных» девелоперов. В Казани есть два вида девелоперов — «умные» и «хищные». Пока, к сожалению, эта улица не восстановлена. Люди, планировавшие уничтожение исторической среды, не прошли через экспертные советы. А новые еще не пришли. Дома прямо на глазах ветшают. Это остатки деревянной Казани, которая может прямо сейчас, на наших глазах, оказаться утраченной.

«Любой памятник — долгосрочный проект»

Обсуждая вопрос того, чем в плане реставрации и ревитализации отличаются жилые особняки и старинные промышленные корпуса, Руслан Ковалев указал на то, что в промзоне, как правило, находится место и под новый объект. В качестве примера он привел бывший завод Петцольда, в проекте ревитализации которого есть современное здание. «Тэко Ресурс» сейчас строит новый ЖК на территории, примыкающей к комплексу бывшего «Красного Востока». А вот в исторической усадьбе надо объект сохранить, желательно в первозданном виде.

Роберт Хайруллин приводит в пример старинные особняки: начинаешь там работать и понимаешь, что на вложенные деньги можно было бы построить десять новых особняков такой же площади.

Так стоит ли овчинка выделки? Финализируя итоги полуторачасовой беседы, эксперты высказываются в едином ключе. Работать с объектами культурного наследия однозначно стоит, но это должна быть системная, взвешенная работа, с деликатным подходом. И если все сделать правильно, рано или поздно здание обязательно принесет прибыль.

В Казани сообществом набито столько шишек, что можно сказать: городская и республиканская команды работают сбалансированно. Появились «экологичные», «умные» девелоперы, которые находятся в постоянном диалоге со специалистами по культурному наследию. Роберт Хайруллин напоминает, что системность, публичность и профессиональный обмен мнения — залог успеха. Смотреть надо не только на сам объект, но и на его окружение. Пример такого подхода — старинная купеческая Елабуга, которая «сработала» и теперь принимает сотни тысяч туристов в год. А Олеся Балтусова заключает: главное — популяризация наследия, которая хромает по всем фронтам. Отсутствие информации (а значит, и понимания потенциального инвестора, что здесь могло бы ему понадобиться). Несогласованность действий между разными сторонами процесса. Отсутствие дорожной карты по сохранению ОКН. Все это бьет в глаза сразу же, стоит выехать за пределы Казани. Поэтому все эти вопросы нужно решать и прорабатывать.

Если такой объект грамотно воссоздать, это будет жемчужина города. Это долгосрочное вложение — имиджевое и культурное, которое в отдаленной перспективе принесет доход

А Наиль Галеев повторяет тезис о том, что ждать сиюминутной выгоды от таких объектов точно не стоит:

— Любой памятник — долгосрочный проект. Это точно не про деньги здесь и сейчас, а игра вдолгую. Но, как уже справедливо заметили коллеги, это все очень перспективные участки земли и части зданий. И если такой объект грамотно воссоздать, это будет жемчужина города. Это долгосрочное вложение — имиджевое и культурное, которое в отдаленной перспективе принесет доход.

Источник: «Реальное время».
Ссылки на материалы: 
https://realnoevremya.ru/articles/310477-pervye-desyat-let-okn-chernyy-lebed-potom-belyy-slon
https://realnoevremya.ru/articles/310501-v-kazani-est-dva-vida-developerov-umnye-i-hischnye