В Казанской агломерации появятся промпарки с эффектом на миллиарды рублей

На территории Казанской агломерации в рамках реализации проектов по комплексному развитию территорий «Восточная дуга», «Большой Зеленодольск» и «Зеленая дуга», которые реализует ленд-девелопер ASG invest, планируется создать 17 промышленных парков и общественно-деловых ядер, которые позволят создать минимум 67 тыс. новых рабочих мест и будут приносить бюджетам разных уровней только по земельному и имущественному налогам свыше 2 млрд руб. поступлений в год. Новые площадки для бизнеса будут создаваться и в черте столицы Татарстана.

Как сообщил в интервью РБК Татарстан директор по развитию территорий группы компаний ASG invest Ринат Аисов, создание таких кластеров является частью нашей стратегии развития Казанской агломерации до 2050 года.

Эта стратегия предусматривает системную подготовку территорий для строительства порядка 14 млн кв. м жилья и 7 млн кв. м коммерческой недвижимости на землях компании.

— Какое количество индустриальных парков и общественно-деловых ядер запланировано создать на территории Казанской агломерации на землях компании ASG в рамках проектов «Восточная дуга», «Большой Зеленодольск» и «Зеленая дуга»?

— На данный момент в Казанской агломерации у нас в работе находятся 17 проектов, которые станут драйверами развития территорий. Из них пять сформировано в границах Казани, на территории «Восточной дуги», остальные – в агломерации в рамках проектов «Большой Зеленодольск» и «Зеленая дуга». Это, например, общественно-деловое ядро «Яблоневые сады», которое формируется на стыке уже существующей плотной застройки и создаваемого крупного района, или промышленный парк «Вертелевка».

В Казани готовится к запуску новый проект – индустриальный парк «Восток», который расположится на площади порядка 117 га между Мамадышским и Вознесенским трактами. Старт проекта запланирован на III квартал текущего года. Этот проект ориентирован на малый и средний бизнес и будет развиваться как современный технопарк с полным набором сервисов. Учитывая расположение в городской черте, помимо производственных и складских площадей, здесь предусмотрены значительные объемы под офисы, торговлю и объекты обслуживания. В рамках него планируется привлечь инвесторов для создания на первой линии Мамадышского тракта двух крупных торгово-административных комплексов с якорным строительным гипермаркетом (формата DIY).

Близость новых микрорайонов комплексной застройки позволит достичь синергетического эффекта: территория проектируется так, чтобы обеспечить бизнесу доступ к трудовым ресурсам, а жителям – возможность работать в шаговой доступности от дома.

В рамках проекта «Большой Зеленодольск» планируется создать два индустриальных парка – в районе Новой Туры и населенного пункта Айша, рядом с Зеленодольским машиностроительным заводом. Eще 9 площадок в стадии разработки и утверждения в рамках проекта «Зеленая дуга», они равномерно распределены по всем районам агломерации, прилегающим к Казани.

— Какой экономический эффект принесут республике новые индустриальные парки?

— В общей сложности на территории Казанской агломерации (за пределами Казани) в перспективе до 2050 года под общественно-деловую и производственно-складскую застройку планируется вовлечь в оборот 1,9 тыс. га. Полезная площадь составит более 1,5 тыс. га, еще 222 га будет направлено под озеленение и благоустройство. Совокупный потенциал застройки – 6,7 млн кв. м, в том числе 389 тыс. кв. м – под торговые и коммерческие объекты. Расчетное количество резидентов превышает 2 тыс.

Планируется создание свыше 67,4 тыс. новых рабочих мест непосредственно в промпарках и коммерческих объектах. С учетом мультипликативного эффекта в смежных отраслях эта цифра может достигать 100-130 тыс. По нашим расчетам, в республиканский бюджет будет ежегодно поступать порядка 2 млрд руб. земельных и имущественных налогов, в муниципальные бюджеты – 353 млн руб.

Общий объем собственных инвестиций в инфраструктуру и запуск проектов оценивается в 7,1 млрд руб., а партнеры-инвесторы и будущие резиденты вложат 674,2 млрд руб. в строительство и оснащение своих объектов.

Важно понимать, что мы работаем с долгосрочным горизонтом планирования, и не все проекты будут запускаться одномоментно. Мы выделили проекты первой очереди, которые планируем реализовать в приоритетном порядке. Их общая площадь – 870 га, потенциал застройки – 3,1 млн кв. м, расчетное количество резидентов – около 1,1 тыс. В инфраструктуру будет вложено 3,2 млрд руб., резидентами – 240,5 млрд руб. Будет создано более 30,9 тыс. рабочих мест. Ежегодные налоговые поступления в республиканский бюджет составят 870 млн руб., в муниципальные – 154 млн руб.

От старта до полного завершения проекта проходит от 5 до 10 лет. Наш пилотный промпарк «Вертелевка», начатый 4 года назад, уже заполнен резидентами на 90%, и через 3-4 года, когда большинство резидентов запустят свои проекты, это будет полностью развитый, эффективно функционирующий комплекс.

По оценкам компании, мультипликативный эффект от реализации проектов в смежных отраслях – строительстве, логистике, сфере услуг – будет еще более значимым, чем прямо рассчитанные имущественные налоги. Таким образом, каждый рубль, вложенный нами сегодня в инфраструктуру промпарков, принесет республике многократный возврат в виде налоговых поступлений и новых рабочих мест.

Мегапроекты в агломерации: Две «дуги» и «Большой Зеленодольск»

— Какие задачи, если говорить в целом, должны решить три крупных проекта по развитию территории Казанской агломерации – «Восточная дуга», «Зеленая дуга» и «Большой Зеленодольск»?

— «Восточная дуга», «Зеленая дуга» и «Большой Зеленодольск» – это 3 крупнейших проекта в структуре нашего земельного банка. Каждый из них решает собственные задачи в структуре Казанской агломерации. Но их объединяют общие принципы комплексного подхода к развитию территорий.

Так, «Восточная дуга» – это территория между уже существующей застройкой в черте Казани и ближайшим пригородом. Ее ключевая задача, во-первых, стать основным градостроительным резервом, обеспечить пространство для роста, развития и создания города будущего. Во-вторых, бесшовное и эффективное соединение уже существующей казанской застройки и пригородов решит в том числе проблемы несбалансированного соседства, одной из которых является интенсивная маятниковая миграция.

«Восточная дуга» создаст буфер в виде комфортной среды, которая отчасти снимет необходимость перемещения из пригорода в Казань и обратно, обеспечив жителей как комфортным жильем, так и объектами обслуживания, всей необходимой инфраструктурой. Более того, благодаря большому количеству парков и рекреационных зон, объектов для отдыха, занятий спортом и организации досуга она способна обеспечить определенный отток населения из густонаселенных районов города.

«Большой Зеленодольск» решает иную задачу – формирование единого городского пространства, связывающего два крупных центра: Казань и Зеленодольск. Эти города находятся близко друг к другу, но фактически разорваны, что порождает неэффективные транспортные перепробеги. В рамках проекта «Большой Зеленодольск» данное пространство будет эффективно заполнено сбалансированной застройкой, включая всю необходимую инфраструктуру: появится комплексная жилая застройка, индустриальные парки, общественно-деловые пространства и так далее.

«Зеленая дуга» – самый географически масштабный проект. Его задача – создание в Казанской агломерации распределенных точек роста, кластеров, обеспечивающих полицентричное, антицентростремительное развитие. Это позволит равномерно распределить по территории инвестиции, повысить качество жизни населения, эффективно использовать земельные ресурсы и снизить нагрузку на ядро агломерации.

— На какой стадии находится реализация проектов «Восточная дуга», «Зеленая дуга» и «Большой Зеленодольск»?

— В рамках проекта «Восточная дуга» практически все градостроительные решения разработаны и прошли согласования с властями. Сейчас ведется работа по подготовке к развитию транспортной и инженерной инфраструктуры, в активной стадии находится работа с потенциальными девелоперами и инвесторами, которые будут заходить на эту территорию.

Нужно признать, что в условиях высокой ключевой ставки этот процесс идет не так активно, как мог бы. Но в перспективе 2-3 лет мы ожидаем повышение этой активности и запуска новых проектов. Одним из первых инвестиционных проектов на территории «Восточной дуги» стал промышленный парк «Вертелевка», который показал свою востребованность. Отчасти это связано с процессами реновации промышленных зон в черте Казани, когда предприятиям потребовалась достойная альтернатива занимаемым ими ранее территориям и помещениям.

В проекте «Большой Зеленодольск» утверждение градостроительных решений для первого этапа его реализации находится на финальной стадии. Утверждена концепция первой очереди освоения территории, предусматривающая жилой квартал с комплексной застройкой, индустриальный парк, большую общественно-деловую зону. Сейчас идет процесс внесения необходимых изменений в документы территориального планирования, правила землепользования и застройки, генплан. После этого будет утвержден проект планировки территории.

При этом инфраструктура развивается опережающими темпами. Уже построена магистральная дорога Ш-1, соединяющую трассу М-7 «Волга» с дорогой Казань – Зеленодольск, строятся магистральные сети канализации и водоснабжения, реконструируются сети газоснабжения. Также запланирована реализация инвестиционного проекта по строительству в данный район трассы теплоснабжения. То есть к тому моменту, как будет утверждена градостроительная документация, территория будет обеспечена необходимой транспортной и инженерной инфраструктурой. После этого освоение территории «Большой Зеленодольск» может начаться достаточно быстрыми темпами.

Проект «Зеленая дуга» мы анонсировали в прошлом году, но работа над ним в текущем виде ведется около трех лет. Он объединяет наши наработки и проектные решения в рамках агломерации, которые развивались ранее, и теперь сведен в единую комплексную концепцию. Сейчас идет активное взаимодействие с госорганами и профильными ведомствами по уточнению и согласованию этих решений. При этом уже реализуются отдельные инвестиционные проекты, например, индустриальный парк «М-7 Волга» в Верхнеуслонском районе, расположенный в непосредственной близости от развязки федеральной трассы с дорогой на Ульяновск и Иннополис.

Драйверы развития территорий

— Почему проекты индустриальных парков первыми запускаются на подготавливаемых к развитию территориях, до того, как начинается строительство жилья?

— Когда заходит речь о комфортной среде, в первую очередь всем приходит на ум и, соответственно, уделяется внимание жилой застройке и правилах, подходах к ее формированию. Однако не бывает городской среды, состоящей исключительно из жилья. Более того, при наличии такого подхода и возникает масса проблем.

Мы считаем, что необходимо создавать условия для того, чтобы территории развивались естественным путем, эффективно и в синергии. Для этого должны появляться драйверы, точки притяжения, которые придают импульс развитию. И такими драйверами, на наш взгляд, могут, должны и будут являться индустриальные парки и общественно-деловые ядра. Подобный тезис недавно выдвинул и вице-премьер РФ Марат Хуснуллин – он призвал строить в регионах больше нежилой застройки.

Индустриальный парк в нашем понимании – это профессионально спланированная территория с грамотным функциональным зонированием, исключающим конфликты между различными видами деятельности (например, пищевое производство и металлообработка). Это благоустроенное, обеспеченное инженерными сетями и дорогами пространство под управлением профессиональной компании. Для бизнеса это готовое решение, позволяющее сосредоточиться на основной деятельности, не отвлекаясь на инфраструктурные вопросы. Для государства – рост налоговой базы и создание новых рабочих мест. Для населения – комфортная среда и возможность улучшить условия жизни – за счет новых рабочих мест и конкурентной зарплаты.

В общественно-деловых ядрах сосредоточены офисные и сервисные функции, которые заточены под потребности людей, занятых в сферах интеллектуального труда и услуг. Сейчас они занимают значимую долю на рынке труда. Помимо этого, в этих кластерах люди смогут закрыть все свои бытовые потребности: там будут представлены отделения банков, магазины, включая бытовые товары, медицинские, досуговые учреждения и так далее.

Размещение таких объектов по территории агломерации строго обосновано: для промпарков и логистики важна близость к магистралям и мощным инженерным сетям; для общественно-деловых ядер – непосредственная близость к местам концентрации жилья. Мы считаем, что поддержка инициатив создания таких кластеров со стороны государства – это не просто помощь бизнесу, а стратегическая инвестиция в сбалансированное развитие всей агломерации.

— Компания сама финансирует строительство промышленных парков или привлекает инвесторов?

— Мы инвестируем в капиталоемкую и самую длительную фазу – подготовку территории. Это включает разработку градостроительной документации, строительство подъездных путей, подведение инженерных коммуникаций, благоустройство. В этом и заключается суть ленд-девелопмента: создать готовый к освоению продукт и предложить его рынку. А непосредственно к строительству объектов для размещения бизнеса можем привлекать инвесторов, причем, на разных стадиях реализации проекта и в разных форматах — от прямой продажи участков до долгосрочной аренды с правом выкупа и совместных проектов.

Казань и Татарстан в целом – ключевой хаб Поволжья, магнит для населения и бизнеса, инвестиций. Этому способствует географическое положение вблизи ключевых трасс страны, также Татарстан находится на достаточном удалении от Москвы, чтобы та не перетягивала на себя внимание и ресурсы, как финансовые, так и человеческие. Также имеет эффект последовательная политика властей региона по формированию инвестиционного климата.

Руководство республики уделяет большое внимание поддержке бизнеса, когда крупным компаниям-инвесторам требуются большие территории для реализации проектов, власти могут подойти индивидуально и предоставить землю, подвести сети и так далее. Но в случае с малым и средним бизнесом на государственном уровне это сделать нереально. И мы нацелены закрыть эту нишу, обеспечив малому и среднему предпринимательству площадки для развития.

Ключевая ставка и активность резидентов

— Во что в текущей экономической ситуации более активно вкладываются инвесторы на территории Казанской агломерации – в производственные площадки или жилищные проекты?

— В сегменте производственно-складской недвижимости с учетом острого ее дефицита снижение объема инвестиций не так заметно. Более того, мы ожидаем всплеска активности по мере снижения ключевой ставки, так как денежные средства будут возвращаться в реальный сектор с депозитов, биржевых фондов. И производственно-складской сектор будет в числе первых по спросу.

— До какого уровня должна опуститься ключевая ставка с текущих 14,5% годовых для активного притока капитала в сферу производственно-складской недвижимости?

— По нашим прогнозам, устойчивый рост инвестиционной активности можно ожидать, когда ключевая ставка будет составлять 12% годовых с тенденцией к дальнейшему снижению.

— Бизнес из каких сфер наиболее активно сейчас заходит в промышленные парки?

— Наибольшую активность проявляют компании в сфере металлообработки, торговли металлопрокатом, производства строительных материалов — это естественно на фоне активного строительства в регионе. Растет спрос со стороны логистических операторов, обусловленный развитием электронной коммерции, и компаний, производящих продукцию для крупных промышленных предприятий региона – авиационной, нефтеперерабатывающей и нефтехимической отраслей.

— В республике промпарки имеются во многих районах, но одни практически не востребованы, а в некоторых не осталось свободных участков. Таким образом, ключевой фактор — локация?

— Локация – это, с одной стороны, очень простое понятие: точка на карте. Но для нас как ленд-девелоперов, это мастер-характеристика, которая включает в себя множество факторов.

Одним из ключевых факторов является вопрос трудовых ресурсов: кто будет работать в этих промпарках. Мы проводили анализ для каждой из площадок: какова численность трудового населения, достаточна ли их доля, откуда и на чем люди смогут добраться. Например, для проекта в Каймарах такой вопрос не стоит по причине того, что здесь сосредоточено большое количество участков, переданных многодетным семьям – несколько тысяч домовладений.

Мы готовы масштабировать эту практику и передать участки для многодетных семей во всех локациях «Зеленой дуги», где мы планируем развитие. Таким образом будет решена двуединая задача – создаваемые нами индустриальные парки обеспечат инвестиции и рабочие места – будут драйвером локации, а жители будущих коттеджные поселков включая многодетные семьи – это ценный человеческий капитал.

— Какое количество участков может быть передано республике для многодетных семей?

— Все зависит от потребности республики. По имеющимся данным, сегодня в очереди около 7 тыс. семей, и цифра ежегодно растет. Мы уже завершаем проектирование первых 400 участков в Каймарах для передачи муниципалитету и готовы по аналогии выделять земли в других перспективных проектах «Зеленой дуги». Это напрямую работает на развитие локаций: по сути, мы формируем человеческий капитал, который в будущем обеспечит кадрами новые индустриальные парки и сформирует спрос на объекты обслуживания, что будет способствовать устойчивому развитию территории.

— Что еще вы учитываете при разработке проектов?

— Второй фактор – инженерные сети. Мы объективно оцениваем ситуацию: в целом по агломерации мы подходим к лимитам доступных мощностей по газу и электричеству. Для подключения новых инвестпроектов ресурсоснабжающим организациям требуются проекты модернизации и строительства распределительных сетей.

Это капиталоемкие процессы, и быстро они не реализуются. Поэтому при выборе площадки критически важно убедиться, что резидентам хватит мощностей для подключения. По большинству выбранных нами локаций необходимые мощности и техническая возможность подключения имеются. Там, где резервы исчерпаны или точки подключения удалены от развиваемых массивов, мы, понимая экономическую оправданность, готовы дополнительно инвестировать в строительство подводящих сетей.

Третий фактор – это жилье для трудовых ресурсов, привлекаемых в промпарки. В рамках «Зеленой дуги» непосредственно рядом с промышленными парками предусмотрена комплексная индивидуальная жилая застройка. Это значит, что сотрудники резидентов смогут обеспечить себе современное комфортное жилье рядом с работой в благоустроенных коттеджных посёлках с полной инфраструктурой.

Важно подчеркнуть: в большинстве предложенных нами локаций сегодня наблюдается дефицит рабочих мест, и местное население, наоборот, уезжает в город, создавая маятниковую миграцию. Наши проекты призваны переломить эту тенденцию.

— На какой стадии находится рассмотрение проектов промышленных парков?

— Процесс рассмотрения и согласования проектов индустриальных парков на «Зеленой дуге» идет уже более года, учитывая важность и значимость подобных проектов для республики, была сформирована межведомственная рабочая группа, которую возглавил вице-премьер – министр экономики РТ Мидхат Шагиахметов, а в состав вошли представители министерств и ведомств, ресурсоснабжающих организаций.

На первом заседании было рассмотрено 14 наших проектов индустриальных парков на территории Казанской агломерации. Глубокую работу по анализу приоритетных зон развития промплощадок с точки зрения транспорта, трудовых ресурсов и инженерных сетей провел Институт пространственного планирования, в то числе с учетом этих данных, по итогам заседания было отобрано 7 приоритетных проектов для запуска.

Теперь ключевой вопрос – утверждение проектов и перевод земель в соответствующую категорию. Параллельно мы ведем переговоры с потенциальными резидентами: на каждую площадку уже есть по 5–6 компаний, которым подходит именно эта конкретная локация. Бизнес не готов ждать 2–-3 года, пока территория будет подготовлена. Поэтому как только проекты будут утверждены и начнется процедура перевода, мы сможем незамедлительно приступить к инвестициям в инфраструктуру и усилить работу по привлечению резидентов. Все предпосылки для старта с нашей стороны созданы, мы ждем соответствующих решений. Мы видим свою роль именно в создании условий для комплексного развития, теперь важно перейти от экспертизы к практическим решениям.