Итоги 2022 года на рынке жилья Татарстана

Рынок недвижимости России в этом году штормило как никогда — его участники сравнивают ситуацию с началом нулевых и считают, что текущий кризис войдет в историю как один из сильнейших. Строительная индустрия живо реагирует на внешние раздражители, и все, что с ней происходило в 2022-м, было обусловлено главным образом проведением СВО и ее последствиями. После февраля россияне кинулись спасать накопления, вкладываясь в недвижимость, но когда ЦБ поднял ставку до 20%, рынок новостроек рухнул. К осени спрос начал расти, однако объявление частичной мобилизации послужило новым триггером для спада. Подробнее о ключевых событиях отрасли в комментариях ведущих игроков «Реальному времени».

Год перемен, трансформации и перестройки бизнеса

Главные изменения на рынке жилья в этом году были обусловлены потрясениями, которые затронули все сферы жизни россиян. Начало спецоперации, последовавшие санкции и противостояние с Западом повлияли на всё.

После февральских событий строительная отрасль России вошла в зону турбулентности — рынок недвижимости менялся вместе с ключевой ставкой Центробанка. Когда ее повысили с 9,5 до 20% годовых, ставки по ипотеке взлетели до 20—25% годовых и стали практически недоступными для россиян — рынок рухнул.

— Это год перемен, год трансформации. Год перестройки отношений с международным сообществом и внутри страны. Год перестройки бизнеса, — так охарактеризовал 2022-й заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

— На ум приходят слова из песни Семена Слепакова: «Это был тяжелый год. Был он тяжелее, чем тот». Если серьезно, то основной характеристикой экономики и рынка недвижимости для меня является поляризация. У кого-то стало все совсем плохо, кто-то рванул вперед. Некоторым направлениям бизнеса пришел конец. Другие — удвоили, утроили свои показатели. Поляризовались, разделились на разные лагеря и люди, — отметила управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова.

Несколько нивелировала негативный тренд спада продаж госпрограмма льготной ипотеки, сохранявшая ставку на уровне 7%, поэтому доля ипотечных сделок в марте даже выросла на 5% к февралю. К тому же из-за падения рубля граждане торопились спасти свои сбережения, вкладывая деньги в покупку недвижимости, что привело к удорожанию жилья.

— Каждый год имеет свои плюсы и минусы. Нынешний, 2022 год оказался интересным и нестандартным, — отметила директор по девелопменту ООО «Грань» Ольга Волчкова. — На данный момент, как мы все знаем, рынок недвижимости нестабилен, но при этом он очень разнообразен и привлекателен для клиента с точки зрения разных ценовых сегментов и классов жилья.

— Не стал бы отделять рынок недвижимости от экономики в целом, потому что все макропроцессы так или иначе находят свое отражение во всех сферах жизни. Стройка тут ничем не выделяется — за этот год были пересмотрены многие производственные и логистические процессы, — отметил директор группы компаний «СМУ-88». — В чем пока есть проблема — розничные продажи. Они упали у всех независимо от сферы. Рынок недвижимости сам по себе менее емкий, поэтому на нем это отразилось заметнее всего. Сейчас продажи возвращаются к среднемесячным показателям — план мы выполняем, но ажиотажа, как последние несколько лет, нет.

«Сильный спад пришелся на апрель—май»

На фоне нестабильной ситуации весной взлетели цены на стройматериалы и оборудование, в том числе из-за перебоев с поставками из-за разрыва логистических цепочек. В этих условиях порядка 40% компаний заморозили стройки по всей стране.

В Татарстане застройщики были вынуждены временно ограничить продажи в жилых комплексах, которые еще не начали строить. Была приостановлена продажа и в новых коммерческих проектах.

— Для недвижимости год непростой. Такого провала на рынке не было давно. В историю он войдет как четвертый сильнейший кризис после 1998, 2008, 2014 годов. Этот год феноменальный. Впервые за всю историю компании мы были вынуждены приостановить продажи, это было в марте, когда мы не могли спрогнозировать, насколько вырастет себестоимость из-за сложностей с поставками материалов и комплектующих, — отметил Искандер Юсупов.

— Спрос на недвижимость снизился по всей России более чем на 30%. Рынок Татарстана — не исключение. Особенно сильный спад продаж пришелся на период с апреля 2022-го. Если в прошлом году за период с апреля по ноябрь было совершено более 9,8 тысячи сделок по ДДУ, то за тот же период 2022-го — только около 6 тысяч сделок, то есть падение составило до 39%, — добавила коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова.

В Минстрое республики собирали от застройщиков и банкиров предложения по стабилизации ситуации и снижению рисков. Варианты направляли в адрес татарстанского правительства и Минстроя России для принятия необходимых решений. Между тем ряд экспертов отмечает, что проблемы в отрасли начались задолго до СВО.

— 2022 год не стал для рынка недвижимости шоковым: в 2020 и 2021 годах уже все шло наперекосяк. 2022 год просто подтвердил, что ничего нельзя планировать, нужно исходить из сиюминутной жизненной ситуации, — считает Елена Стрюкова. — В начале марта мне казалось, что мою профессию и сферу деятельности отменили как таковую. Казалось, что нужно либо менять сферу деятельности, либо искать новые рынки. Сейчас, когда подводим итоги года, ситуация выглядит значительно лучше, чем представлялось в марте.

В апреле ипотечные ставки выросли и по госпрограмме — до 12% годовых, попутно были увеличены лимиты — с 3 млн рублей для всех регионов до 12 млн рублей на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн — в остальных субъектах России. ЦБ снизил ключевую ставку до 17%, а в конце месяца — до 14%. Но рыночная ипотека все так же оставалась недоступной, объем выдачи кредитов сократился вчетверо к марту — на 75%, наполовину упало и количество сделок на вторичном рынке.

В мае ставки по госпрограммам снизили до 9% годовых. Выросли максимальные размеры кредита по семейной ипотеке и льготной ипотеке на новостройки — до 15 и 30 млн рублей соответственно. Ввели льготные жилищные кредиты для IT-специалистов — под 5% годовых. В конце мая ЦБ вновь снизил ключевую ставку до 11%. — Практически весь этот год рынок недвижимости России определялся политико-экономической ситуацией, — подчеркнула заместитель генерального директора #Суварстроит по продажам и маркетингу Эльвира Галяутдинова.

— Росту спроса на новостройки способствовали снижение ключевой ставки, снижение ставок по ипотеке, увеличение лимитов кредитования, а также программы, разработанные застройщиками совместно с банками. Спрос на жилье поддерживался и на государственном уровне. Благодаря различным льготным программам по ипотеке, преференциям для застройщиков, оптимизации процедур получения разрешительной документации, сокращению сроков регистрации по сделкам с недвижимостью, нам удавалось выполнять обязательства перед дольщиками и предлагать жилье по доступным ценам.

«Недвижимость в Казани для большинства слоев почти недоступна»

Пока первичный рынок штормило, цены на новостройки в марте—апреле заметно выросли, в среднем по стране на 12%, в ряде регионов — на 20% и 30%. На проблему обратил внимание Владимир Путин, поручив ФАС проверить ситуацию и взять стоимость жилья под контроль.

Средняя стоимость жилья на рынке Казани в этом году также значительно выросла: по данным ЦИАН, на 35%, достигнув 182,5 тысячи за квадратный метр, по информации сервиса «ДомКлик» — свыше 170 тысяч. В целом по Татарстану Росстат установил рыночную цену «квадрата» жилья на уровне 131 тысячи рублей за кв. м — пока данные приведены только за третий квартал года.

Комментируя ситуацию «Реальному времени», первый заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Алексей Фролов отметил, что государству следует отойти от утверждения средних цен на рынке недвижимости:

— По стоимости квадратного метра жилья в Казани ситуация очень вариативная, спекулятивная и нестабильная — есть в ней и плюсы, и минусы. Минусы с точки зрения того, что очень сложно подстроиться банковской системе и массовому потребителю по приобретению жилья. Но мое личное мнение: государство должно отойти в сторону в вопросе утверждения средней стоимости, — заявил замглавы Минстроя РТ.

— Стоимость квадратного метра в республике в сделках по ДДУ увеличилась с апреля по ноябрь со 102 тысяч до 133 тысяч рублей за счет повсеместного применения застройщиками субсидированных ставок по ипотеке. В этом случае комиссия банка закладывается в общую стоимость квартиры. В границах Казани средняя стоимость новостроек выросла до 170 тысяч рублей, что делает недвижимость в городе почти недоступной для большинства слоев населения, — заметила Антонина Дарчинова.

В связи с этим, по ее словам, внимание многих потребителей переключилось на жилые комплексы в пригороде Казани, где есть необходимая социальная инфраструктура и цена квартир стартует от 3,5 млн рублей.

Курс на импортозамещение

Перебои с поставками стройматериалов и оборудования вновь вывели на первый план в стройндустрии вопросы импортозамещения. На уровне правительства был предпринят ряд мер, запущен совместный проект Минстроя РФ и СРО «НОСТРОЙ» — каталог импортозамещения строительных материалов из 2 тысяч позиций, и список еще не полный.

— За этот год были пересмотрены многие производственные и логистические процессы. Считаю, что наши отечественные бренды, приняв к сведению уроки пандемии, достаточно быстро предложили альтернативу ушедшим брендам. И это хороший шаг вперед и задел на будущее. Взять хотя бы строительные материалы — перед нами стояла задача, не потеряв в качестве, найти достойную замену отделочным материалам и инженерным решениям. И большую часть нам предложили как раз российские бренды, — отметил Наиль Галеев.

Возникшие проблемы с зарубежными поставщиками привели к сдвигу сроков сдачи многих строительных объектов как у федеральных, так и у региональных заказчиков. Девелоперам пришлось подстраиваться под новую логистику, искать других партнеров, но в конечном итоге основным игрокам рынка это удалось.

— 2022 год стал проверкой на прочность для экономики России. Власть и бизнес делали ставку на импортозамещение и собственные производства, адаптировались к сложившимся условиям, выстраивали новые цепочки поставок и логистические связи, закладывали основы технологической независимости, увеличивали темпы роста жилья, строительство которого достигло рекордных значений. В этом большую поддержку оказала льготная ипотека. В начале года никто из девелоперов не был готов к такому повороту событий, особенно на фоне успешного 2021 года. Как и в случае с COVID-19, нужно было время для осмысления, оптимизации затрат, перестройки процессов, — отметил директор по развитию территорий и продажам ГК ASG Ринат Аисов.

Тем не менее, по его словам, большинство тех девелоперов, которые приостановили развитие проектов в марте, сегодня, возобновляют их, пусть и не с прежним оптимизмом относительно роста цен и спроса, поэтому больше внимания уделяется эффективности проектов, себестоимости.

— Наблюдается сильное расслоение: у кого среди партнеров было много иностранных компаний, кто работал в сегменте «средний+», понесли много прямых (от ухода компаний с рынка) и косвенных потерь (до серьезных изменений в логистических цепочках). Для тех, кто работал больше с локальными и сетевыми российскими компаниями, кто позиционировал бизнес и объекты в сегменте «эконом» — наоборот. Мы наблюдали у ряда наших крупных арендаторов тройной рост товарооборотов, из-за перераспределения спроса, — отметила, в свою очередь, Елена Стрюкова.

— Благодаря планомерной работе по налаживанию импортозамещения в 2022 году российская экономика показала себя стойко. Предприятия постепенно перенастраивают деятельность, налаживают новую логистику, работают над созданием импортозамещающих производств. Татарстан — один из наиболее развивающихся субъектов страны, который обладает развитой базой промышленности строительных материалов, одной из самых крупных в России. В создавшихся условиях наша компания оперативно нарастила долю отечественных поставщиков (это был небольшой процент) в закупках и продолжает сотрудничество с российскими предприятиями, чтобы расширить перечень производимой в стране продукции, — рассказала Эльмира Галяутдинова.

В компании выстроили работу с партнерами-поставщиками, чтобы не зависеть от ситуации на международном рынке. К примеру, керамические блоки Porotherm производят в Куркачах, недалеко от Казани, лифты везут из Китая. Также налажены поставки запчастей китайского производства для башенных кранов. Российские партнеры поставляют электротехническую, кабельно-проводниковую и светотехническую продукцию отечественных и зарубежных производителей.

Из-за сложной геополитической ситуации российский рынок недвижимости начали покидать зарубежные застройщики. Так, ушли шведская «Бонава» и финский концерн «ЮИТ». При этом, по данным Минстроя России, это не единичные случаи. «На рассмотрении находится несколько иностранных компаний жилищного строительства, которые мы будем предлагать покупать с дисконтом», — сообщил замминистра Никита Стасишин. По его словам, активы компаний, решивших покинуть нашу страну, реализуются с большими скидками. Так, к примеру, активы YIT санкт-петербургская Группа «Эталон» выкупила за 4,59 млрд рублей при реальной стоимости более 8 млрд рублей. Bonava продала проекты за 5,9 млрд рублей татарстанскому девелоперу G-Group — дисконт составил 20—30%.

Рекордный ввод жилья и продление льготной ипотеки

Вопреки всем потрясениям года взявшая разгон еще до начала СВО строительная отрасль остановилась не сразу и продолжила движение по инерции. Поэтому в России и в Татарстане в частности мы наблюдаем очередной рекорд по вводу жилья. По данным Росстата, за 11 месяцев ввели 93,3 млн кв. м, что на 14,9% больше, чем за весь прошлый год.

Установленный республике на этот год целевой показатель в объеме 3,092 млн кв. м также исполнен: Татарстан перевыполнил план на 12,2% относительно запланированных ранее показателей, сдав 3,92 млн «квадратов» жилья. Драйвером выступило индивидуальное жилищное строительство — 2 млн 239 тыс. кв. м, на долю многоквартирного инвестиционного жилья пришлось 747 тыс. кв. м, по соципотеке ввели 105,8 тыс. кв. метров.

— Несмотря на вызовы времени, наша компания в этом году не останавливала стройку ни одного своего дома, ключи дольщикам вручали даже ранее заявленного срока. А поставленные задачи по вводу жилья выполняли в полном объеме. К середине года сдали почти 172 тысячи кв. м жилья, — сообщила Эльвира Галяутдинова.

<

Важным итогом года стало заявление президента страны о продлении госпрограмм поддержки стройотрасли, хотя и на новых условиях. Льготная ипотека на новостройки продлевается до 1 июля 2024 года с повышением ставки до 8%, а семейная будет расширена на семьи, где есть два ребенка до 18 лет (здесь ставка сохраняется на уровне 6%).

— Можно выделить следующие тенденции, которые сложились по итогам года: экспансия крупных застройщиков за пределы своих базовых регионов, развитие рынка ИЖС, наращивание онлайн-продаж недвижимости, приоритет в спросе на новостройки и спад на вторичное жилье за счет льготных программ по ипотеке и субсидирования ставок застройщиками, — отметил Ринат Аисов.

«Сектор новостроек, скорее всего, сохранит показатели»

Почти все участники рынка недвижимости дают осторожные прогнозы на 2023 год. Особенно оценивая направления бизнеса, которые могут вырасти или, наоборот, стагнировать.

— Про весь бизнес говорить сложно. По недвижимости — сектор новостроек, скорее всего, плюс-минус сохранит показатели этого года, этому способствует сохранение льготной ипотеки и расширение программы семейной ипотеки. Что касается остальных бизнесов, думаю, сейчас сложно сделать прогноз, ситуация во многом будет зависеть от способности бизнесов адаптироваться к новым реалиям, — считает Искандер Юсупов.

Во многом то, каким будет 2023 год для российской экономики, зависит от геополитической ситуации, считает Эльвира Галяутдинова: «В нынешних экономических условиях строительная отрасль испытывает на себе влияние кризисов — это определенные вызовы, которые приходится преодолевать. Этому в том числе способствуют различные федеральные программы, инновационные инструменты развития, в числе которых инфраструктурные кредиты, механизмы фонда ЖКХ и ДОМ.РФ».

— Рынок жилья никогда не замрет, не остановится. Он может стагнировать, но проекты, задуманные застройщиками, в любом случае будут создаваться, — убеждена, в свою очередь, Ольга Волчкова. — Мы не раз проходили кризисы, но рынок всегда восстанавливался. Перспектива того, что мы впоследствии продадим готовый продукт по бОльшей стоимости, сохраняется! Будут интересные проекты, будут предложения для клиентов. Что мы ждем от нового года? Год будет неоднозначный, интересный. Это год для нашего развития как девелопера.

— Мы все еще живы, здоровы и полны сил! Сохранили и приумножили наших клиентов, арендаторов. Стали больше верить в себя. Открыли для себя новые рынки других стран. Мы начали преподавать в КФУ. Появился новый источник вдохновения и неординарных идей, — рассказала о главных событиях года для своей компании Елена Стрюкова.

Что касается развития рынка в 2023 году, по ее мнению, с точки зрения ретейла перспективы роста есть у операторов, работающих в низком ценовом сегменте. «С точки зрения сегментов недвижимости — склады, районные торговые центры», — добавила эксперт.

— Безусловно, российские компании, нацеленные на импортозамещение, будут наращивать обороты, в этом мы видим и поддержку со стороны правительства страны и республики, — отметил Ринат Аисов. — Будут появляться новые производства, промышленные проекты, и инвесторы будут готовы в это вкладывать — в этом направлении мы работаем над созданием двух индустриальных парков и подготовкой еще ряда площадок под производство и логистику.

Ринат Аисов, директор по развитию территорий и продажам ГК ASG:

2022 год стал проверкой на прочность для экономики России, власть и бизнес делали ставку на импортозамещение и собственные производства, адаптировались к сложившимся условиям, выстраивали новые цепочки поставок и логистические связи, закладывали основы технологической независимости, увеличивали темпы роста жилья, строительство которого достигло рекордных значений. В этом большую поддержку оказала льготная ипотека. В начале года никто из девелоперов не был готов к такому повороту событий, особенно на фоне успешного 2021 года. Как и в случае с COVID-19, нужно было время для осмысления, оптимизации затрат, перестройки процессов. Но, как мы видим, большинство из тех девелоперов, которые приостановили развитие проектов в марте, сегодня возобновляют их, пусть и не с прежним оптимизмом относительно роста цен и спроса, поэтому больше внимания уделяется эффективности проектов, себестоимости.

Можно выделить следующие тенденции, которые сложились по итогам года: экспансия крупных застройщиков за пределы своих базовых регионов, развитие рынка ИЖС, наращивание онлайн-продаж недвижимости, приоритет в спросе на новостройки и спад на вторичное жилье за счет льготных программ по ипотеке и субсидирования ставок застройщиками.

Этот год ознаменовался для ASG завершением работы над глобальным проектом комплексного освоения территорий «Восточная дуга», который был презентован на II архитектурно-строительном форуме «Казаныш» и получил диплом за всестороннюю аналитику и комплексный подход. Проект призван определить развитие Казани на перспективу в десятки лет: жилые микрорайоны, магистрали, индустриальные парки, зоны отдыха, а главное, комплексный подход к развитию территории, который нацелен на снижение маятниковой миграции и проблем города, связанных с территориальным неравенством «периферия-центр». В следующем году планируется начать его реализацию, для чего компания привлекает к участию девелоперов жилой и коммерческой недвижимости, предлагая им возможность расчета за участки долей от будущей выручки.

Одно из направлений, которое продолжает расти в 2022 году, — наращивание доли онлайн-продаж. Группа компаний ASG invest также в этом году запустила новый уникальный онлайн-ресурс «Сбор предложений», который дает возможность покупать и продавать недвижимость онлайн — в кратчайшие сроки и на выгодных условиях.

Безусловно, российские компании, нацеленные на импортозамещение, будут наращивать обороты, в этом мы видим и поддержку со стороны правительства страны и республики. Будут появляться новые производства, промышленные проекты и инвесторы будут готовы в это вкладывать — в этом направлении мы работаем над созданием двух индустриальных парков и подготовки еще ряда площадок под производство и логистику.

Айгуль Хамитова, заместитель генерального директора УК «ЕАС»:

Уходящий год для всех нас оказался непростым с точки зрения развития экономики, геополитических изменений, трансформации многих социальных и бизнес-проектов.

Тем не менее, подводя итоги 2022 года, мы можем с уверенностью говорить об оптимистичных тенденциях в сфере реализации проектов, связанных с арендной коммерческой недвижимостью нашего региона. Продолжают свое динамичное развитие продуктовые дискаунтеры, опережая по количеству магазины привычных форматов у дома. Инвестиционная привлекательность Татарстана и бум внутреннего туризма определяет активный спрос на объекты недвижимости под различные проекты в сфере гостеприимства, форматы HoReCa.

Безусловно, востребованными остаются помещения стрит-ретейла в хороших локациях, объекты для организации пунктов выдачи интернет-продаж. Как всегда, одним из самых значимых активов является земля, которая дает большие возможности для развития бизнеса и наименее подвержена рискам снижения стоимости.

В настоящее время в тренде — организация бизнеса в исторических зданиях. Давайте рассмотрим на примере Казани, которая в данном процессе уверенно подхватила общемировую тенденцию. В центре города сделано все, чтобы воссоздать ауру «наследия». В сердце столицы Татарстана много живописных объектов с богатой историей и уникальной архитектурой, которые придают городу свой неповторимый стиль. Уникальность и эстетика таких объектов всегда выгодно подчеркивает статус и стабильность компаний, размещающих в них свой бизнес.

В 2022 году мы реализовали несколько интересных проектов аренды объектов исторического центра, которыми по праву можем гордиться как примером той самой удачной интеграции бизнеса в сферу объектов культурного наследия. Одним из таких примеров стало открытие в 2022 году уникального образовательного учреждения Aurora Gymnasium в историческом особняке на улице Япеева. Объект, в котором более 150 лет размещался один из корпусов Первой казанской гимназии, просто не мог получить другого арендатора.

Вторым успешным проектом, реализация которого завершилась в 2022 году, считаем объект на улице Чернышевского, 28. В историческом здании с богатой и уникальной историей разместился пул молодых и успешных арендаторов, реализующих интересные проекты — крупнейшая в Казани студия йоги, флагманский офис крупной компании, заведение формата лаунж, студия премиум-класса в сфере бьюти-услуг, магазин брендовой мужской одежды.

Третьим проектом, реализация которого была запущена в уходящем году, стал объект на улице Тукая, 26. Два исторических особняка — усадьба купца Галима Галеева — очень светлые и просторные объекты с огромной прилегающей территорией. Для восстановления архитектурного облика и адаптации объекта в части инженерных систем потребовались колоссальные усилия и не один год работы. На сегодняшний день эти потрясающие объекты, расположенные в уникальном месте, готовы к тому, чтобы реализовывать в их стенах самые смелые замыслы арендаторов.

Если говорить о перспективах развития в сфере коммерческой недвижимости — бизнес адаптируется исходя из существующих реалий. Продолжится рост и развитие компаний, ориентированных на импортозамещение, активными игроками в том числе на рынке коммерческой недвижимости становятся компании с госучастием. Доля социально интересных и значимых проектов, реализуемых с участием и по инициативе бизнеса, растет, формируя новый спрос на объекты коммерческой недвижимости.

В целом у нас достаточно оптимистичные прогнозы на 2023 год. В ближайшее время, мы анонсируем старт «перезагрузки» вновь открывающегося торгового центра «Грани» на улице Академика Арбузова и реализации новых проектов в особняках группы компании ASG.

Источник: «Такого провала не было давно»: итоги 2022 года на рынке жилья Татарстана