Дома лучше: почему татарстанские девелоперы не строят за пределами республики

Ловушка «чужого поля»: административный тупик 

Первая и самая болезненная причина, о которой девелоперы предпочитают говорить только не под запись, — это потеря административного веса. В Татарстане строительный сектор работает как швейцарские часы: министерства, сетевые компании и застройщики объединены в понятную, жесткую и предсказуемую вертикаль. Здесь казанский застройщик — желанный инвестор, которому помогают быстро пройти экспертизу и подключить дома к сетям. Но стоит компании пересечь границу республики, как ее казанский авторитет обнуляется. 

По его мнению, попытка внедрить «казанский стандарт» в соседних регионах, таких как Чувашия, Марий Эл или Кировская область, натыкается на финансовые ограничения местных бюджетов. В этих регионах нет достаточного спроса на жильё бизнес- и комфорт-класса в казанском понимании. Строительство дорогих и качественных домов здесь означает работать в убыток. А создавать дешёвые панельные дома без дворов татарстанские компании уже не могут, и конкурировать в этом сегменте с местными производителями бессмысленно.

Антон считает, что тактика работы внутри Татарстана выгодна еще и потому, что у республики огромный внутренний потенциал. Зачем рисковать миллиардами в неизвестных регионах, когда рядом с Казанью есть огромные территории, готовые к освоению на долгие годы? Компании «Ак Барс Дом» и «Суварстроит» выбрали стратегию сверхконцентрации. Они активно осваивают гектары земли в республике. Мегапроекты в Лаишевском узле, масштабное развитие «Большого Зеленодольска», редевелопмент территории старого аэропорта и реновация казанского речного порта («Новая Портовая») обеспечат местных застройщиков работой до середины 2030-х годов. Застройщики считают, что нет смысла тратить ресурсы на экспансию, когда местный потенциал еще не исчерпан. 

«В Казани еще есть пространство для маневров»

Коммерческий директор «Суварстроит» Марсель Абдулхаев считает, что рынок Казанской агломерации — один из самых перспективных в России. Казань — город-миллионник с устойчивым миграционным приростом, высокими доходами и высоким спросом на качественное жильё. 

- Город растёт не только численно, но и качественно — покупатель становится требовательнее, и это формирует устойчивый запрос на продукт бизнес- и комфорт-класса. Пригородные зоны — Лаишевский и Зеленодольский районы — это, по сути, новые точки роста агломерации. Развитие транспортной инфраструктуры, близость к воде, экологическая привлекательность делают эти территории востребованными. Что касается нашего земельного банка — он сформирован стратегически и обеспечивает компанию проектами на годы вперёд. Мы говорим о горизонте, который позволяет спокойно работать, не оглядываясь на необходимость срочного выхода в другие регионы, - отметил Абдулхаев. 

По словам представителя компании, благоустройство играет центральную роль в создании продукта. Двор, общественные зоны, архитектурные решения, малые архитектурные формы и озеленение — для «Суварстроит» это не просто дополнительные элементы, а неотъемлемая часть жилого комплекса. Как ответственный девелопер, компания тщательно изучает рынок других регионов, анализирует конкурентную среду и предложения местных участников рынка. 

- Судить за коллег по цеху в вопросе отсутствия проектов за пределами Татарстана мы не возьмёмся, у каждой компании своя стратегия. Если порассуждать, то, возможно, дело в ёмкости самого рынка. Казань — динамично развивающийся миллионник с устойчивым миграционным притоком и растущим спросом. Не исключено, что именно поэтому потребность в географической экспансии у татарстанских застройщиков возникает реже — в городе еще есть пространство для маневров «дома», — добавил Абдулхаев.  

Директор по развитию территорий группы компаний ASG Ринат Аисов объяснил, почему застройщики неохотно осваивают новые регионы. Во-первых, по его мнению, выход на новый рынок сопряжен с трудностями и рисками. Каждый регион имеет свою специфику в градостроительных нормах и регулировании, спросе на жилье, земельном рынке и других аспектах. Не каждый девелопер готов вложиться в новый проект, особенно когда на начальных этапах маржинальность низкая.

- Во-вторых, Татарстан и Казань остаются одними из самых привлекательных регионов для застройщиков. Здесь благоприятные условия для бизнеса, высокий спрос и относительно высокие цены на жилье. Компании, уже работающие в Татарстане, предпочитают расширять свой бизнес здесь, а не искать новые возможности в других местах. Таким образом, застройщики предпочитают оставаться в Татарстане, где условия для их деятельности более стабильны и выгодны, — отметил Аисов.

Спикер уверен, что подходы и правила игры в Татарстане ясны. Именно поэтому люди стремятся переехать сюда, а не наоборот.

- Однако есть компании с такими большими ресурсами и компетенциями, что одного региона для них недостаточно. Но таких немного. В целом же тенденция обратная: все стремятся в Татарстан. Наша компания также вносит свой вклад, помогая сильным застройщикам приобретать и реализовывать проекты в Казани, делиться опытом и повышать конкуренцию. Это улучшает доступность и качество жилья. Мы привлекли в регион несколько крупных и успешных застройщиков, — добавил Аисов.

Застройщики из Татарстана, по мнению спикера, сталкиваются с повышенными рисками при строительстве объектов в других регионах. Это связано с необходимостью изучения местного рынка, новых правил, поиска земельных участков и формирования команды. Первый проект в другом регионе, вероятно, будет низкомаржинальным — с одной лишь целью «прощупать рынок». Сейчас не самое подходящее время для таких рисков.

- Татарстан сегодня выглядит гораздо привлекательнее многих других регионов. По спросу и цене реализации ему могут составить конкуренцию лишь Сочи, Москва и Санкт-Петербург. Остальные субъекты уступают. Поэтому многие хотят закрепиться здесь, развиваться и наращивать объёмы. Мы исходим из наших возможностей. Например, мы можем предложить девелоперам участки из нашего земельного фонда с потенциалом более 6 миллионов квадратных метров для многоквартирного строительства. Поэтому говорить о нехватке земельных активов в Татарстане неверно, — сказал Аисов.

При этом директор по развитию территорий считает, что легкие участки для строительства с использованием существующей инфраструктуры закончились. Сейчас практически вся социально-транспортная и инженерная инфраструктура задействована. Заделы прежних времен исчерпаны.

- Новое строительство теперь требует создания инфраструктуры. В Казани есть земельные ресурсы, но для старта проектов требуются дополнительные средства. Высокая стоимость жилья дает больше возможностей, шесть лет назад квадратный метр стоил 80 тысяч рублей, а сейчас — 260 тысяч. Рост цен позволяет строить дополнительную инфраструктуру, при этом для полного обеспечения потребностей по социнфраструктуре, дорогам в любом случае необходимы федеральные программы. Сегодня наблюдается тенденция перехода от точечной застройки к комплексному освоению территорий со сбалансированной жилой и коммерческой застройкой, полным набором необходимой инфраструктуры, повышенным озеленением. Пример подобных проектов — это Восточная дуга ASG — ключевой градостроительный резерв города в восточной его части. Только в рамках данных территорий у нас утверждены проекты с потенциалом более 4,5 миллиона квадратных метров жилья. В «Большом Зеленодольске» планируется дополнительно около 1,5 миллиона квадратных метров. Эти проекты обеспечат работой застройщиков на 10–15 лет вперед, причём на понятных и прозрачных условиях — отметил Аисов.

Эксперт также считает, что в градостроительной политике республика действительно опережает многие регионы. Основной земельный фонд компания сосредоточила в Татарстане, поэтому на данный момент нет планов формировать его в других регионах. Этот земельный банк служит основой для их долгосрочной деятельности.

- Нами разработана стратегия развития данных территорий, и освоение земель запланировано минимум до 2050 года. Проекты в других регионах, где цены ниже, требуют снижения потребительских характеристик. Поэтому не все застройщики, которые успешно работают в Казани, смогут легко перенести свой продукт в другие регионы, нужно будет адаптировать и удешевлять проекты, исключать какие-то продуктовые решения, которые могли быть конкурентным преимуществом, например качество отделки общих зон или благоустройства дворов. Эти эксперименты могут помешать застройщикам из Казани успешно работать в других регионах. Перенести проекты без удешевления можно только в регионы с более высокой ценой, однако конкуренция в самых топовых городах страны тоже высока, и выйти на рынок непросто, — объяснил директор по развитию территорий группы компаний ASG.

Поэтому, по его словам, лучшее решение — это наращивать объёмы строительства в Татарстане. Сейчас есть достаточно доступные и привлекательные варианты земельных активов. По мере снижения ставки спрос на участки в Казани со стороны девелоперов из других регионов существенно возрастёт. Уже не будет возможности приобретать землю и расширять бизнес на таких выгодных условиях, как сейчас.

Первым проектом группы компаний «Унистрой» в регионах стал жилой комплекс «Южный бульвар» в Тольятти. Этот опыт подтвердил компании, что региональное развитие им по силам, и они начали осваивать другие города.

- Сегодня мы работаем в Казани, Тольятти, Екатеринбурге, Махачкале, Нижнем Новгороде, Перми, Санкт-Петербурге и Уфе. У нас также есть проект в Ташкенте. Мы считаем, что замораживать строительство из-за высокой ключевой ставки и отмены массовой льготной ипотеки — плохая идея. Если вы начали стройку, у вас есть обязательства перед клиентами, которые нужно выполнять. Мы ведем бизнес с этой позиции и получили высшую оценку экспертов Единого реестра застройщиков за соблюдение сроков. Однако девелоперы откладывают запуск новых проектов. После отмены льготных ипотечных программ спрос упал, и рынок не успевает переварить количество строящегося жилья. Это видно на нашем индексе коэффициента поглощения по городам, — отметили представители компании.

Фото: Павел Хацаюк