Историческая недвижимость: как работает экономика наследия

Отношение инвесторов, девелоперов, экономистов, даже априори осторожных банкиров к объектам культурного наследия изменилось. И хотя ни одну из отраслевых проблем нельзя назвать окончательно решенной, перезагрузку взаимоотношений бизнеса и ОКН эксперты называют главным урбанистическим трендом современности. Руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM Валерия Мозганова разбиралась, с какими трудностями сталкиваются инвесторы при работе с объектами культурного наследия и как улучшить законодательную базу, регулирующую эту строго регламентированную отрасль.

Традиционно представителей рынка недвижимости, работающих с историческими зданиями (в том числе с имеющими статус объектов культурного наследия), принято делить на три категории. К первой относят меценатов, готовых вкладываться в ОКН, потому что, например, видят в этом свою социальную миссию или хотят сделать что-то хорошее для своей малой родины, или еще почему-нибудь: никакой особой экономической отдачи от своих вложений они не ждут и бизнес-планы составляют прежде всего для понимания, во сколько им может обойтись их великодушие. Ко второй (категорически меньшей) относятся инвесторы, всерьез пытающиеся вписать исторический объект в современную экономику и заставить его говорить на языке «расходов и прибылей», а если язык этот оказывается слишком трудным для объекта или слишком непонятным для инвестора, в процессе ставится точка — быстро и хладнокровно.

Еще одна категория — инвесторы и девелоперы, которым здания с биографией достаются в нагрузку как неотъемлемая часть территории: хочешь подарить ей светлое будущее — будь любезен одновременно взвалить на себя ответственность за ее прошлое. Именно перезагрузка отношения девелоперов к объектам культурного наследия — один из главных урбанистических трендов прошлого года.

Кстати, инвестиционно-меценатская тема активно обсуждалась во время недавнего визита журналистов в новое культурное пространство — Дворец изящных искусств ASG, который сегодня именуют не иначе как «Казанским Лувром». Группа компаний ASG — обладатель одной из самых серьезных частных коллекций, насчитывающей более семи тысяч произведений искусства, а Дворец изящных искусств ASG как объект недвижимости — это результат реставрации сразу пяти исторических зданий (самым старым из которых более трех веков), еще в XIX столетии сшитых воедино.

По определению экспертов ASG, «меценатская деятельность требует адекватного экономического и социально-культурного контекста. Понятно, что предприниматель должен быть не только меценатом, но и иметь возможность получать доход от своих инвестиций. А для этого ему нужна и поддержка общества и государства, и комплексный подход к реставрации объектов. Сейчас Татарстан задает курс на то, что инвесторы работают как меценаты, при этом они получают и возможность приумножать свои капиталы, и общественное признание своей деятельности».

Отметим, опыт группы компаний ASG по реставрации старинных зданий лег в основу универсального руководства по работе с объектами культурного наследия. Пособие разработало федеральное агентство стратегических инициатив для активизации предпринимательской деятельности в этой сфере в регионах.

Как напоминают эксперты компании ASG, ОКН не просто требуют больших вложений, но еще и объем необходимых инвестиций сложно спрогнозировать заранее. «Поэтому государство должно быть в диалоге с бизнесом, больше контактировать с инвесторами, принимать адресные меры, в частности — по сокращению регламентных сроков. Такой подход необходим, чтобы иметь четкую дорожную карту (и следовать ей) и гарантированное стабильное финансирование. Ну и налоговые льготы должны быть предусмотрены для инвестора», — считают в компании.

Инвестиции в здание с историей — задачка повышенной сложности. Вряд ли у нее всегда есть однозначно правильное решение, но всегда есть оптимальный результат для конкретного инвестора. Важно только знать, с помощью кого или чего этого результата можно добиться.

В ASG уверены также, что действующее законодательство нуждается в точечной, но принципиально важной корректировке. «Ключевая проблема сегодня — это единый, излишне бюрократизированный и затратный порядок для всех работ на объектах культурного наследия. Он не делает разницы между масштабной научной реставрацией и обычным косметическим ремонтом, текущими эксплуатационными работами и заменой коммуникаций, не затрагивающих предметы охраны. Такой подход создает непропорциональные финансовые и временные издержки для инвесторов и собственников, что в итоге может приводить к заброшенности памятников. Наше предложение направлено на системное упрощение процедур по содержанию ОКН, но не за счет снижения защиты их ценности, а за счет разумного разграничения подходов. И лучший прецедент для этого уже создан законодателем. Конкретное предложение — дифференциация работ по аналогии с опытом для многоквартирных домов-памятников», — поясняют свою позицию в компании.

Речь в данном случае идет о том, что с 1 сентября 2023 года для многоквартирных домов, являющихся ОКН, введена статья 56.1 Федерального закона №73-ФЗ, установившая порядок работ, который в ASG называют четким и практичным. Так, для работ, затрагивающих предмет охраны, сохраняется строгий реставрационный регламент. А для работ по капитальному ремонту общего имущества, не затрагивающих предмет охраны, действует уведомительный порядок по нормам Жилищного кодекса, без требования лицензии Минкультуры и без проведения государственной историко-культурной экспертизы. «Мы предлагаем распространить эту логику на все объекты культурного наследия, внеся соответствующие дополнения в федеральный закон (например, в виде новой статьи 56.2)», — говорят в ASG.

«Суть изменений — четкое разделение работ и разный порядок их производства. Первое — работы, затрагивающие предмет охраны (подлинные конструкции, подлинный декор, планировку, авторский замысел и так далее): сохранить существующий строгий разрешительный порядок с лицензией, проектом, экспертизой и согласованием. Второе — работы, не затрагивающие предмет охраны, необходимые для поддержания объекта в безопасном эксплуатационном состоянии: установить для них упрощенный уведомительный порядок. Это могут быть работы по поддержанию (покраска внешняя, внутренняя, замена обоев, если они не предмет охраны, ремонт и частичная замена кровли, водостоков, современных дверей/окон на аналогичные и тому подобное), работы, необходимые для обеспечения безопасности (например, ремонт пожарных систем или замена инженерных коммуникаций) без вмешательства в конструктивные и планировочные решения, работы, перечень которых может быть зафиксирован в охранном обязательстве или в специальном приложении к нему (так называемый реестр текущих работ). Также необходимо ввести уведомительный порядок для работ, не затрагивающих предмет охраны. Среди них: отмена обязательной лицензии Минкультуры для подрядчиков, выполняющих только такие работы, и замена разрешительного порядка на уведомительный. Например, лицо, планирующее работы, направляет в орган охраны ОКН уведомление с приложением рабочих чертежей и ведомости объемов. Работы можно начинать по истечении определенного срока (скажем, десять рабочих дней), если орган охраны не направил мотивированный запрет, основанный на том, что работы все же затрагивают предмет охраны. Уведомление должно содержать адрес ОКН, перечень планируемых работ, сроки их проведения, а также сведения о заказчике и исполнителе».

Почему это необходимо и что это даст? «Предмет охраны — это и есть «красная линия». Это не весь объект, а конкретный, документированный перечень его ценных элементов. Современные обои, поздние перегородки или новая электропроводка в кабель-каналах не являются предметом охраны, их ремонт не должен регулироваться как реставрация. Ну и не стоит забывать о практических эффектах. С одной стороны, это поможет сократить затраты и время: инвесторы смогут оперативно и без избыточных издержек поддерживать памятник в порядке. С другой стороны, прозрачные и предсказуемые правила повысят привлекательность вложений в историческую недвижимость. Наконец, органы охраны сосредоточатся на главном — на защите подлинной ценности, а не на надзоре за каждым гвоздем. Все вместе это упростит эксплуатацию здания, предотвратит его разрушение», — уверены в ASG.

Читать полностью: